富腾优配 四大央国企联手 126亿元底价摘北京朝阳组团地块

　　4月28日富腾优配，北京市朝阳区成功出让一组团地块，由中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体以底价126亿元摘牌，成交楼面价5.45万元/平方米。

　　《中国经营报》记者了解到，这是自去年6月份以来朝阳区推出的第四宗组团地块，其中宅地为朝青板块近十年唯一新增住宅地块。

　　第四宗组团地块

　　地块出让信息显示，此组团地块位于北京市朝阳区平房乡、孙河乡。地块交易编号京土储预（朝）〔2025〕012号，即北京市朝阳区平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目2107-01、02、03地块及孙河组团土地储备项目2902-73地块。

　　该组团地块土地面积为148302.262平方米，规划建筑面积282735.7平方米，用地性质为R2二类居住用地、A334托幼用地、B4综合性商业金融服务业用地。

　　地块信息显示，2107-01、02、03地块位于黄杉木店平房区，其中2107-01、03地块为R2二类居住用地，容积率均2.6，限高80米。01地块占地面积3.01万平方米、地上建面7.82万平方米；03地块占地5.43万平方米、地上建面14.11万平方米。

　　另外，2107-02地块为A334托幼用地，占地5253平方米，容积率0.9，限高16米，位置可结合方案与01地块统筹布置。

　　2902-73地块位于朝阳区孙河乡，为B4综合性商业金融服务业用地，占地5.87万平方米，容积率1.0。在建筑高度方面，孙河地块有较为严格的规定，要求从中央公园后退100米区域内限高12米富腾优配，100～150米内限高24米，沿内环路可到30米。

　　该组团地块起始价126亿元，竞价阶梯为1300万元，竞买保证金25.2亿元。其中，平房2107-01、03两幅住宅地块起拍价为119.59亿元；孙河2902-73地块起拍价为6.41亿元；2107-02托幼用地不出让。

　　据悉，这是朝阳区自去年以来推出的第四宗组团地块。

　　去年6月13日，北京土地供应迎来新形式，首宗“住宅+产业+配套”组合供应用地成交，中建智地+江苏绿建+朝阳城开联合体以112亿元底价竞得，该组团地块包含位于朝阳区酒仙桥街道、孙河乡前苇沟组团、中关村朝阳园北区3宗地块，出让价格也打破了当时北京土地出让历史纪录。

　　当年11月29日，朝阳区再次出让一宗组团地块，包含酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块，小红门乡剩余土地一级开发项目XHM-10、12地块，以及十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683、1301-L01、L02地块。中海以153.32亿元价格成交，溢价率0.21%。

　　今年2月11日，北京市朝阳区三间房D区棚户区改造土地开发项目1205-0007、三间房乡南区棚户区改造土地开发项目1202-0006、0007地块R2二类居住用地、A334托幼用地出让，总面积为6.9公顷，地上建筑规模17.39万平方米，不设置土地限价和销售指导价。地块吸引中海、招商以及保利+金茂联合体三家企业报名。最终，保利+金茂以87.295亿元竞得，溢价率10.5%，成交楼面价约5.2万元/平方米。

　　四家央国企联合拿地

　　此次出让的组团地块前期吸引保利、招商、中海，以及中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体参与竞拍。

　　最终，中建智地+金茂+越秀+朝阳城开以126亿元底价竞得该组团地块，成交楼面价5.45万元/平方米。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，黄杉木店平房区地处东四环与五环之间，2107-01、03地块是所属朝青板块近十年唯一新增住宅地块。

　　项目南临朝阳北路，东边是平房公园，北侧为京城森林公园，西侧800米左右是朝阳大悦城，距离地铁青年路站直线距离900米左右。西北方向是北京初代豪宅星河湾，二手房挂牌价约9.5万元/平方米，周边与星河湾同期或之后建成的楼盘包括润枫水尚、华纺易城、国美第一城等。

　　据了解，平房区附近发展较早，有较多老公房和经济适用房，人流量较大，交通拥堵问题比较严重，城市界面相对杂乱。

　　地块东向3公里处即是2月份保利+金茂刚成交的三间房地块，总价87.3亿元，地上建筑规模17.39万平方米，成交楼面价5.16万元/平方米，两者相较，本宗地块素质略优一些，更靠近中心城区，有望实现更高的售价预期。

　　值得一提的是，平房01、03地块原本限高60米，打包后改为80米，意味着楼层更高富腾优配，空间舒适度更好。但平房地块捆绑了孙河2902-73商服地块，而且商业与住宅要一起施工一起交付。张凯指出，这对于开发商的资金流、建设进度、多业态协同能力等都有一定的考验。

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